Le marché immobilier français connaît une période de transition, marquée par de nouveaux défis et tendances. Selon la dernière note de conjoncture immobilière publiée par Notaires de France, le mouvement haussier des taux de crédit à l’habitat a un impact significatif sur le marché. Les emprunteurs sont pénalisés, et cette situation a engendré des conséquences sur le secteur immobilier.
Une contraction du volume de transactions de logements anciens
Après une période exceptionnellement haussière entre juillet 2020 et août 2021, le volume annuel des transactions de logements anciens connaît une contraction. Fin février 2023, ce volume s’établit à 1 083 000 transactions, en baisse de 8,1 % par rapport à l’année précédente, retrouvant ainsi le niveau observé avant la crise sanitaire. La baisse s’est accélérée brusquement à partir de juillet 2022. À ce rythme, il est probable que le volume de transactions passe en-dessous du million d’ici la fin de l’été. Cette situation est amplifiée par le contexte inflationniste, la hausse des taux et les difficultés rencontrées sur le marché du neuf.
Une baisse des volumes prévoit une diminution des prix
La baisse tendancielle des volumes de transactions laisse présager une diminution des prix à venir. Les projections basées sur les avant-contrats jusqu’à fin mai 2023 indiquent une très légère hausse des prix (+1,3 % sur un an) à cette période. Les indices de prix sur trois mois font état d’une baisse de 0,9 % jusqu’à fin mai 2023.
En province, après une hausse de 6 % sur un an au quatrième trimestre 2022, les prix n’augmenteraient que de 2,4 % sur un an à fin mai 2023.
En Île-de-France, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements anciens ont augmenté de 1 %. À Paris, le prix au mètre carré des appartements anciens atteint 10 410 euros en janvier 2023 (soit une baisse de 1,6 % sur un an) et baisserait à 10 250 euros/m² en mai 2023 (soit une baisse de 2,7 % sur un an). En petite couronne, une baisse de 3,4 % est prévue, tandis qu’en grande couronne, la baisse devrait atteindre 1,2 %. Il s’agit de la première baisse annuelle des prix des appartements observée en sept ans. Les prix des maisons anciennes, quant à eux, se stabiliseraient avec une hausse de seulement 0,2 %.
Le marché immobilier entre dans une ère nouvelle
Les Notaires de France estiment que le marché immobilier est désormais entré dans une ère nouvelle, principalement en raison de la hausse des taux de crédit à l’habitat qui pénalise les emprunteurs. Les primo-accédants aux revenus modestes sont les plus touchés par ce contexte et sont devenus rares sur le marché immobilier. Pour espérer une reprise, il est nécessaire que la baisse des prix se poursuive et que les conditions d’emprunt deviennent plus favorables aux acquéreurs.
Quant au marché du neuf, il est confronté à une situation tendue. La hausse des coûts des matières premières, les nouvelles normes environnementales et la rareté des terrains en raison de la Zéro Artificialisation Nette fixée pour 2050 ont entraîné une augmentation des coûts de construction et plongé le marché du neuf dans une crise qui préoccupe l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Cette crise est exacerbée par la perte progressive d’attrait du dispositif Pinel. La Fédération française du bâtiment (FFB) qualifie le dernier trimestre 2022 sur le marché de la maison neuve en secteur diffus de « pire exercice des seize dernières années » avec une régression de 38 %.
